Kuolinpesän kiinteistön myynti — Asiakirjat, valtakirjat ja kaupanvahvistus
Kuolinpesän omistaman kiinteistön myynti vaatii kaikkien osakkaiden suostumuksen ja katkeamattoman sukuselvityksen. Virallinen kaupanvahvistaja varmistaa asiakirjojen laillisuuden ja luovutuksen pätevyyden.
Miten kuolinpesän kiinteistö myydään laillisesti?
Kuolinpesän kiinteistön myynti edellyttää perintökaaren (40/1965) ja maakaaren mukaan kaikkien pesän osakkaiden yksimielistä suostumusta, katkeamatonta virkatodistusketjua (sukuselvitys) 15 ikävuodesta kuolemaan asti, perukirjaa sekä yksilöityjä valtakirjoja poissaolevilta osakkailta. Kaupantekoon tarvitaan virallinen kaupanvahvistaja (143 €), joka tarkistaa osakasketjun ja valtakirjat.
Kuolinpesän kiinteistökaupan juridiset erityisvaatimukset
Kun kiinteistön omistaja kuolee, kiinteistö siirtyy kuolinpesän osakkaiden yhteishallintoon. Kuolinpesä ei ole erillinen oikeushenkilö, vaan luovutuskirjan myyjäosapuolena ovat kaikki kuolinpesän osakkaat yhdessä.
Kaupanteko edellyttää täydellistä yksimielisyyttä: yksittäinenkin osakas voi estää kaupan toteutumisen, ellei käräjäoikeus ole määrännyt pesänselvittäjää hoitamaan pesän omaisuuden realisointia.
Pakolliset asiakirjat kaupanvahvistajalle ennen allekirjoitusta
Kaupanvahvistajan lakisääteinen tehtävä on varmistaa, että myyjät ovat todella oikeutettuja luovuttamaan kiinteistön. Ennen kaupantekoa on toimitettava:
- Katkeamaton sukuselvitys: Vainajasta tarvitaan virkatodistukset kaikista niistä seurakunnista ja Digi- ja väestötietoviraston (DVV) rekistereistä, joissa hän on ollut kirjoilla 15 vuotta täytettyään.
- Perukirja: Alkuperäinen tai virallisesti oikeaksi todistettu perukirja liitteineen.
- Osakasluettelon vahvistus: DVV:n tai Verohallinnon antama virallinen vahvistus perukirjan osakasluettelon oikeellisuudesta.
- Testamentti ja avioehto: Mikäli testamentti on tehty, tarvitaan todistus sen tiedoksiannosta ja lainvoimaisuudesta.
Yksilöidyn valtakirjan vaatimukset kiinteistökaupassa
Mikäli joku kuolinpesän osakkaista ei pääse henkilökohtaisesti allekirjoitustilaisuuteen pankkiin tai toimistolle, hän voi valtuuttaa toisen osakkaan tai asiamiehen edustamaan itseään.
Maakaaren mukaan valtakirjan on oltava erityinen ja yksilöity. Yleinen asianajovaltakirja tai pankin yleisvaltakirja ei riitä kiinteistön luovutukseen. Valtakirjasta on käytävä ilmi:
- Valtuuttajan ja valtuutetun täydelliset henkilötiedot
- Luovutettavan kiinteistön virallinen kiinteistötunnus ja nimi
- Kauppahinta tai alhaisin hyväksyttävä myyntihinta
- Valtuutus allekirjoittaa maakaaren mukainen kauppakirja ja ottaa vastaan kauppahinta
- Päiväys ja valtuuttajan omakätinen allekirjoitus (mielellään kahden todistajan todistamana)
Kiinteistön lahjoittaminen (Lahjakirja ja verotus)
Kiinteistön lahjoittaminen sukupolvenvaihdoksen tai ennakkoperinnön yhteydessä vaatii maakaaren (MK 4:1) mukaisesti aina virallisen kaupanvahvistajan.
Lahjakirjassa lahjoittaja voi pidättää itselleen elinikäisen asumisoikeuden tai hallintaoikeuden kiinteistöön. Hallintaoikeuden pidätys alentaa lahjansaajan maksettavaksi tulevaa lahjaveroa merkittävästi.
Lahjansaajan on annettava lahjaveroilmoitus Verohallinnolle 3 kuukauden kuluessa ja haettava lainhuutoa Maanmittauslaitokselta 6 kuukauden kuluessa lahjoituspäivästä.
Usein kysytyt kysymykset kuolinpesän kiinteistökaupasta
Voiko kuolinpesän kiinteistön myydä ilman kaikkien osakkaiden suostumusta?
Ei voi. Perintökaaren ja maakaaren mukaan kuolinpesän kiinteistön myynti vaatii poikkeuksetta kaikkien osakkaiden yksimielisen suostumuksen. Jos joku osakkaista vastustaa myyntiä, pesään on haettava käräjäoikeudelta pesänselvittäjä ja pesänjakaja.
Miksi yleisvaltakirja ei kelpaa kiinteistökauppaan?
Maakaaren (MK 2:1) muotovaatimusten mukaan kiinteistön luovutusta varten annetun valtakirjan on oltava yksilöity. Valtakirjassa on mainittava luovutettava kiinteistötunnus, luovutustarkoitus ja valtuutetun nimi. Avoin asianajovaltakirja ei riitä.
Tarvitaanko kiinteistön lahjakirjaan kaupanvahvistaja?
Kyllä. Maakaaren 4 luvun 1 §:n mukaan kiinteistön lahjoitukseen sovelletaan samoja ankaria määrämuotoja kuin kauppaan. Lahjakirja on vahvistettava virallisen kaupanvahvistajan (143 €) läsnä ollessa.
Paljonko kiinteistön lahjavero on?
Lahjaveron määrä riippuu lahjoitettavan kiinteistön käyvästä arvosta ja sukulaisuussuhteesta (I tai II veroluokka). Lahjaveroilmoitus on annettava Verohallinnolle 3 kuukauden kuluessa lahjoituspäivästä.
Kuolinpesän kiinteistökauppa edessä? Tilaa virallinen kaupanvahvistaja
Asiantunteva kaupanvahvistaja voi tarkistaa kuolinpesän asiakirjat ja valtakirjat etukäteen, jotta kaupanteko sujuu pankissa tai kohteessa ilman viivästyksiä. Lakisääteinen 143 € peruspalkkio.