Milloin tarvitaan kaupanvahvistaja? — Kiinteistökaupan muotovaatimus ja poikkeukset

Maakaaren ankara muotovaatimus (MK 2:1) ja mitättömyysseuraamus

Suomen laissa kiinteistön omistusoikeuden siirrolle on asetettu poikkeuksellisen tiukat muotovaatimukset. Maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaan kiinteistön luovutus on tehtävä kirjallisesti, ja myyjän sekä ostajan on allekirjoitettava luovutuskirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava luovutus kaikkien luovutuskirjan allekirjoittajien ollessa samanaikaisesti läsnä.

Mikäli luovutusta ei ole tehty maakaaren edellyttämässä muodossa ja virallisen kaupanvahvistajan läsnäollessa, luovutus on mitätön. Tämä tarkoittaa, että sopimus ei sido kumpaakaan osapuolta, omistusoikeus ei siirry ostajalle, eikä Maanmittauslaitos voi myöntää kohteelle lainhuutoa.

Luovutustyypit, joissa kaupanvahvistaja tarvitaan aina

Kaupanvahvistus on pakollinen seuraavissa kiinteän omaisuuden luovutuksissa:

• Kiinteistökaupat: Omakotitalot, paritalokiinteistöt, teollisuus- ja liikekiinteistöt.
• Tontit ja määräalat: Rajoiltaan määritellyt maa-alueet ja lohkottavat tontit. Lue lisää: Määräalan ja tontin kauppa.
• Vapaa-ajan asunnot ja mökit: Omalla tontilla sijaitsevat kesämökit ja huvilat. Lue lisää: Mökin myynti ja luovutus.
• Kiinteistön lahjoitukset (MK 4:1): Vastikkeettomat luovutukset esimerkiksi lapsille vaativat määrämuotoisen lahjakirjan vahvistamisen.
• Kuolinpesän ja perikunnan kiinteistöluovutukset: Kun perikunta myy vainajan kiinteistön. Lue lisää: Kuolinpesän kiinteistön myynti.
• Vaihtokirjat ja ositussopimukset: Kiinteistöjen vaihto tai avioero-osituksessa tapahtuvat kiinteistönsiirrot.

Milloin kaupanvahvistajaa EI tarvita?

Kaupanvahvistajaa ei tarvita kahdessa selkeässä tilanteessa:

1. Asunto-osakeyhtiön osakkeiden kauppa: Kerrostalo- ja rivitalohuoneistot ovat asunto-osakeyhtiön hallinnoimia osakkeita (irtainta omaisuutta). Niiden kaupassa ei tarvita kaupanvahvistajaa, vaan kauppa tehdään sähköisesti Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmässä tai perinteisellä kauppakirjalla.
2. Sähköinen kiinteistönvaihdannan palvelu (KVP): Maanmittauslaitoksen sähköisessä verkkopalvelussa tehty kiinteistökauppa, jossa kaikki osapuolet tunnistautuvat vahvasti suomalaisilla pankkitunnuksilla.

Sähköinen kiinteistökauppa (KVP) vs. Fyysinen kaupanvahvistaja

Kaupanvahvistajan viralliset tehtävät kaupantekotilaisuudessa

Kaupanvahvistaja toimii Maanmittauslaitoksen määräyksellä julkisoikeudellisella virkavastuulla (Laki kaupanvahvistajista 573/2009). Hänen lakisääteisiin velvollisuuksiinsa kuuluu:

• Todentaa luovutuskirjan allekirjoittajien henkilöllisyys virallisista henkilöasiakirjoista.
• Tarkistaa valtuutukset ja edustusoikeudet (valtakirjat, kaupparekisteriotteet, sukuselvitykset).
• Varmistaa, että osapuolet ymmärtävät luovutuksen sisällön ja tekevät sen vapaaehtoisesti.
• Kirjoittaa ja leimata luovutuskirjaan virallinen kaupanvahvistustodistus.
• Tehdä lakisääteinen luovutusilmoitus Maanmittauslaitokselle 2 arkipäivän kuluessa.